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I punti cardine della Legge di Stabilità

Nella giornata di ieri il Senato ha approvato definitivamente la Legge di Stabilità.

Le novità, di nostro interesse, introdotte dalla Camera dei Deputati,rispetto al testo approvato in prima lettura dal Senato, riguardano la riduzione della base imponibile IMU (in luogo dell’esenzione totale) sugli immobili concessi in comodato, la detrazione IVA per l’acquisto di immobili nelle classi energetiche A o B e l’introduzione del leasing immobiliare.

Prima di entrare nel merito delle novità, si riepilogano di seguito le misure della Manovra precedentemente introdotte e confermate:

l’esenzione IMU sui terreni agricoli e sui c.d. macchinari imbullonati
l’esenzione TASI per la prima casa (ad eccezione delle categorie A/1, A/8, A/9)
una riduzione del 25 per cento dell’IMU e della TASI dovute sulle unità immobiliari locate a canone concordato
si consente di usufruire dell’imposta di registro con aliquota agevolata al 2%, prevista per l’acquisto dell’abitazione principale, anche a chi al momento del rogito possiede già un immobile, purché lo alieni entro un anno dalla data dell’atto
viene bloccata la possibilità di deliberare aumenti dei tributi e delle addizionali regionali e comunali (solo per l’anno 2016)
proroga al 31 dicembre 2016 delle detrazioni Irpef per interventi di riqualificazione energetica (estese anche agli IACP) e per le ristrutturazioni degli edifici
Inoltre, le giovani coppie (anche di fatto) che hanno acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale possono usufruire di una detrazione fiscale del 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili nel 2016 fino a 8.000 Euro
Riduzione della base imponibile IMU sugli immobili concessi in comodato
La Camera dei Deputati ha modificato la formula in precedenza introdotta dal Senato (la versione precedente prevedeva l’esenzione totale dell’IMU per gli immobili concessi in comodato ai parenti in linea retta, in presenza, però, di condizioni più stringenti rispetto alla versione definitivamente approvata).

La norma definitiva prevede la riduzione del 50% della base imponibile ai fini IMU per gli immobili, (ad esclusione di quelli di categoria catastale A/1, A/8 e A/9), dati in comodato d’uso ai parenti in linea retta entro il primo grado (quindi a figli o genitori).

Il beneficio si applica purché:
il contratto sia registrato
il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è sito l’immobile dato in comodato. Al contempo detto beneficio si applica anche al caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile, che non sia di lusso, adibito a propria abitazione principale (non di lusso).

Detrazione IVA per l’acquisto di immobile in classe energetica A o B
Viene introdotta una detrazione Irpef del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA sull’acquisto effettuato entro il 31 dicembre 2016 di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici.

La detrazione è pari al 50% dell’imposta dovuta ed è ripartita in 10 quote annuali a partire dall’anno di acquisto.

Leasing immobiliare (Locazione finanziaria di immobile)
Vengono disciplinati gli aspetti civilistici e fiscali di questa nuova possibilità di acquisto immobiliare.

Con il leasing immobiliare banche o intermediari finanziari si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile (da adibire ad abitazione principale) su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, il quale ne assume tutti i rischi.

L’immobile viene messo a disposizione per un determinato tempo e dietro un corrispettivo che considera il prezzo di acquisto o di costruzione e la durata del contratto: alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.

Dal punto di vista civilistico viene stabilito che all’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di leasing si applica il divieto di azione revocatoria fallimentare; viene, inoltre, disciplinata l’ipotesi di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore e l’ipotesi di sospensione del pagamento dei corrispettivi da parte dell’utilizzatore che può essere esercitata previa richiesta al concedente e solo per specifici motivi intervenuti dopo la stipula del contratto di leasing (la sospensione può essere, in ogni caso, chiesta per non più di una volta e per non più di 12 mesi complessivi nel corso di tutta la durata del contratto).

Per il rilascio dell’immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto.

Dal punto di vista fiscale sono previste detrazioni dei canoni e dei relativi oneri accessori per un importo non superiore a 8.000 Euro, e del costo di acquisto nei casi di opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 Euro: detti limiti valgono nel caso in cui il beneficiario sia un soggetto di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 Euro all’atto della stipula del contratto di leasing e non titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Se il soggetto utilizzatore è nelle medesime condizioni (reddito complessivo sempre non superiore a 55.000 Euro ed assenza di titolarità di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa) ma ha più di 35 anni, la detrazione è riconosciuta ma per importi dimezzati rispetto a quelli sopra indicati.

Si dispone, inoltre:
di assoggettare ad imposta di registro, in misura proporzionale, le cessioni, da parte degli utilizzatori, dei contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto gli immobili ad uso abitativo anche se imponibili a fini IVA
di applicare l’imposta di Registro nella misura fissa dell’1,5% sugli atti di trasferimento – nei confronti di banche ed intermediari che esercitano attività di leasing finanziario – di abitazioni “non di lusso” per le quali ricorrono le condizioni per l’applicazione delle agevolazioni previste per l’acquisto di prima casa
di applicare l’imposta di Registro in misura fissa dell’1,5% sugli atti di cessione, da parte degli utilizzatori, dei contratti di locazione finanziaria relativi a immobili “non di lusso”, nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le medesime condizioni richieste per le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, anche se assoggettati a IVA.
La disciplina fiscale ha una validità temporanea (dal 1 gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020).